CFP資格審査試験

不動産運用設計の勉強方法解説!計算問題は複雑に考えないで!

CFP試験対策不動産運用設計編

こんにちは!
今年CFP資格取得を目指す人向けに不動産運用設計課目を私の体験談を試験ポイントと一緒に説明していきたいと思います!
不動産運用設計は不動産関係の仕事をしていない人にとっては聞きなれない言葉も多いので困惑しがちなので是非参考にしてみてください!

マークシートによる試験をしている
CFP資格審査試験を一発合格した私の経験談と勉強方法!Hello!ケイです! 金融リテラシーの向上の為に少しでも有益な情報を届けられたならいいなと思い、 記事を書かせていただいていま...

どんな試験科目なのか

不動産運用設計は不動産関連の制度や課税関係などはもちろん収益計算などプランニングの知識を問う問題です。
不動産といった大きな資産の知識はFPとして身に付ける必要がある項目であることから不動産関係の会社でもFP資格が推奨されています。
また、収益計算だけでなく課税関係や不動産の権利関係も試験範囲となっているため不動産を扱う場合はしっかり身に付けたい知識となっています。
CFP試験対策は何度も問題を解く事が重要です

ケイ
ケイ
私が使った教材で一番お世話になったのがこちらの問題集です


アウトプット用の教材はこれ1つで充分と思えるくらい問題が詰め込まれているので受験する人は使うメリットは大きいと個人的には思います。

ケイ
ケイ
CFP試験は書店に参考書があまり置いてないので通信講座を使わず独学で学習する人はFP協会発行の参考書が手に入りやすいかなと思います。
ケイ
ケイ
過去問集はFP協会のHPで購入できますがLEC東京リーガルで購入する方が安いのでこちらも参考にどうぞ
CFP資格審査試験問題集シリーズ

学習項目とポイント

不動産設計運用は計算による問題も多く出題される事と法律や権利関係といった難しい言葉が頻繁に出てきます。
計算問題と知識問題においては言葉に惑わされないように試験問題以外にもわからない言葉がでてきたら参考書などで確認していきましょう。

不動産価格評価

土地の更地価格を問うケース問題として出題されます。
更地価格の求め方は問題文に記載されているため算定式に問題文の数字や求めた価格を当てはめていけば答える事ができます。
算定するために計算が多くなる事と1つ間違えると正しい答えが出せないのでしっかり問題文と算定式理解して計算していく事が必要です。

算定式で求める部分は毎回同じような部分であるので過去問で長い問題文とパターンに慣れて素早く解けるように対策しましょう

不動産の収益計算

問題文から収入や費用を計算して解答していく計算問題や5年分の収益を現在価値に考えて不動産価格を算定するといった計算問題です。
問題文だけみると複雑ですが計算や求め方は割と単純になっているので確実に正解したい問題と個人的には思います。
毎回出題される問題なので確実に得点できるように何度も復習して覚えましょう。
計算自体は多いので電卓の叩き間違いや文章の読取ミスをして解きなおすとなると大幅な時間ロスになるので確実に計算する事を意識してみてください。

登記・表記知識

登記簿の読取や広告表記における正誤問題・登記は抵当権関連の問題や登記事項証明書と登記事項要約書の違いといった事は覚えておいた方がいいです。
登記手続きや筆界制度についても出題されるため制度関係は覚える事が多く大変ですがよく出題されるので何度も学習して覚える必要があります。
広告表記では土地広告の例文が出題されるので表記しなければいけない事や表記における規定を学習して対策していきましょう

不動産の権利法規~

権利法規でよく出題されるのは抵当権関連の問題です。
問題で出題される抵当権は

普通借地権
定期借地権
普通借家権
定期借家権

がありその中でも定期借地権は一般定期借地権建物譲渡特約付借地権事業用定期借地権があります。
借地権の種類によって期間や請求権などが異なるのでそれぞれ覚える必要があります。

私は一覧表を作成して個々で別々に覚えるよりもそれぞれの違いをセットで覚える方法で対策したので暗記に苦労される人はやってみてください

その他にマンションの区分所有時の権利と決議による効力やクーリングオフ制度についての出題があります。
ここは覚えるしかないですが問われる事が多い部分は過去問を繰り返し解く事で身に付けていきましょう

建蔽率と容積率

FP2級でも出題された問題でそれの応用版です。
計算方法や緩和措置についてはFP2級で学ぶので新しく覚える事は多くないですが計算の難易度はあがっているといった印象です。
計算自体はパターン化されているため何度か問題を重ねていけば対応できました。

税金

不動産運用設計で問われる税金は

・不動産所得税
・登録免許税
・印紙税
・固定資産税

この4つの税金は通常の税率と優遇税率や控除額やその適用要件はそれぞれよく出題されています。
各税金においてどんな特例があるのかとどんな時に適応されるかを押えて計算よりも知識問題であるため過去問以外にも参考書などを使い覚えていきましょう。

譲渡時の税金も出題され売却時や相続により取得した場合から買い替えた時の課税関係などが問われます。
こちらも軽減率や特別控除がありその要件や金額が正誤問題で出題される事と出題傾向も高いです。

相続や贈与といった場合の不動産取得や譲渡は「相続事業承継科目」でも被る項目であるため予習・復習を兼ねて学習して対策するといいかなと思います

土地活用の問題

こちらも毎回出題されている計算問題となっています。
問題パターンとしてはAさん・Bさんの土地をC社が建設費用をだしマンションを建設した場合の収益をそれぞれの出資額を基に配分する場合の計算で保有面積と金額計算を行いますがこれも毎回パターンは同じなので何度も解いて学習すればそんなに難しい問題ではないです。

過去問をたくさん解いて問題に慣れておけば得点源にすることができるので繰り返し学習していきましょう

土地情報収集問題

地価公示住宅統計調査土地白書といった最近の地価状況を問う問題です。
国土交通省などで統計資料として公表されていますが最近の事情を調べて覚える必要がありますが他の項目をしっかり覚えた後に余裕があれば調べて全体像を把握すればいいかなと思います。

問題数は1.2問程度なので調べて暗記する時間を考えれば他の計算問題や権利・税金関係の問題など出題パターンがきまっている問題を覚えたほうが効率良いと私は思います

学習して感じた事

不動産運用設計の計算問題は毎回同じパターンの問題ばかりといった印象です。
価格評価・収益計算・土地活用の問題では1つ計算を間違えると続く問題にも影響するので正確に計算しないと不正解が続いてしまい得点にも大きく影響します。
試験勉強では計算問題の過去問は何度も復習してしっかり覚える事と文章の読み間違いなどのケアレスミスはしないようにしましょう。

私の仕事では不動産関係に触れる事がないので知識はほぼない状態から勉強を始め最初は聞きなれない言葉や制度ばかりで敬遠していた課目でしたが試験後は「合格点はいったな」と手ごたえを感じるくらいになり勉強時間も他の課目より多く勉強したわけでもないですがむしろ得意課目でした。
税金や借地権などの法規問題は覚えるしかないですが問われる内容や出題される問題は毎回同じような項目なので過去問中心で学習すれば自然と覚えることができました。
不動産知識がない状態でも繰り返しチャレンジすれば身に付きますし宅建などの資格試験にも活かせる部分があるのでしっかり勉強して得意課目にしていきましょう!

以上が不動産運用設計についてでした!
不動産業界に勤めている人は私よりも学習時間は短く済むでしょうし聞きなれた言葉も多いので最初に学習してみてもいいと思います。
他にも試験課目の解説をしていますので是非参考にしてみてくだい!ではまた!